發(fā)改投資〔2024〕1014號

各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)發(fā)展改革委，有關(guān)中央企業(yè)：

??為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，按照《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2024〕10號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）、《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）要求，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）市場高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下。

??一、全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)以來，制度規(guī)則持續(xù)完善，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長，資產(chǎn)類型不斷豐富，市場表現(xiàn)總體穩(wěn)健，各方參與積極性顯著提升，基礎(chǔ)設(shè)施REITs對促進(jìn)投融資機(jī)制創(chuàng)新、深化資本市場改革、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行已具備良好條件。各參與方要嚴(yán)格貫徹落實(shí)市場化、法治化原則，各司其職、各負(fù)其責(zé)，依法依規(guī)推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs更好實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行。

??二、積極主動適應(yīng)常態(tài)化發(fā)行要求。各參與方要堅(jiān)持“權(quán)責(zé)利對等”原則，主動提升項(xiàng)目準(zhǔn)備能力、材料編制能力、投資判斷能力，積極適應(yīng)常態(tài)化發(fā)行要求。發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人要深入學(xué)習(xí)理解監(jiān)管要求，全方位梳理符合條件的項(xiàng)目，對照本通知要求逐項(xiàng)核查基本條件符合性，認(rèn)真編制申報(bào)材料，全面客觀、真實(shí)準(zhǔn)確呈現(xiàn)項(xiàng)目情況，切實(shí)擔(dān)負(fù)起項(xiàng)目申報(bào)責(zé)任。為項(xiàng)目提供服務(wù)的律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)以及擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問的證券公司等中介機(jī)構(gòu)，要嚴(yán)格遵循執(zhí)業(yè)道德和執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，全面真實(shí)反映項(xiàng)目客觀情況，充分披露項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)。REITs投資人要準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性，正確判斷投資價(jià)值，自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

??三、準(zhǔn)確把握推薦重點(diǎn)。我委將堅(jiān)持市場化、法治化精神，按照重點(diǎn)突出、標(biāo)準(zhǔn)明確、規(guī)范透明的原則，進(jìn)一步聚焦宏觀政策符合性、投資管理合規(guī)性、回收資金使用等推薦重點(diǎn)，改進(jìn)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)要求》（簡稱《申報(bào)要求》），確保申報(bào)推薦有據(jù)可依、有章可循。對法規(guī)政策、監(jiān)管規(guī)則、公司章程等有明確規(guī)定的事項(xiàng)，如企業(yè)內(nèi)部決策、國資轉(zhuǎn)讓、分拆上市、融資限制、稅收繳納等，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)依法依規(guī)自行辦理。發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人要全面審慎披露項(xiàng)目未來收入預(yù)測假設(shè)指標(biāo)，投資人要充分考慮未來收入波動影響因素，做到合理估值、理性投資。

??四、切實(shí)提高推薦效率。各地發(fā)展改革委要積極協(xié)調(diào)有關(guān)方面，依法依規(guī)幫助企業(yè)解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題，盡可能縮短項(xiàng)目準(zhǔn)備周期；要加大工作力度，優(yōu)化工作流程，切實(shí)提高項(xiàng)目申報(bào)工作質(zhì)量和效率。咨詢評估機(jī)構(gòu)要著力提升專業(yè)能力，全面準(zhǔn)確把握評估要求，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并反饋問題，嚴(yán)格落實(shí)委托評估時(shí)限要求。我委將嚴(yán)格按照本通知要求，規(guī)范高效開展審核評估，并根據(jù)評估結(jié)果對項(xiàng)目及時(shí)推薦或退回，切實(shí)提高推薦效率。我委僅對《申報(bào)要求》中明確的有關(guān)事項(xiàng)負(fù)責(zé)，并將根據(jù)黨中央、國務(wù)院有關(guān)決策部署以及固定資產(chǎn)投資管理和資本市場發(fā)展要求等，適時(shí)調(diào)整更新《申報(bào)要求》。

??五、壓緊壓實(shí)各方責(zé)任。我委將完善工作機(jī)制，針對不同主體細(xì)化實(shí)化相應(yīng)責(zé)任，并用好項(xiàng)目退回機(jī)制。發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人是項(xiàng)目準(zhǔn)備、申報(bào)等工作的第一責(zé)任人，要切實(shí)擔(dān)負(fù)起主體責(zé)任，并對申報(bào)材料的真實(shí)性、有效性、合規(guī)性、完備性負(fù)責(zé)。相關(guān)中介機(jī)構(gòu)要客觀出具相關(guān)意見，真實(shí)反映項(xiàng)目情況，對隱瞞事實(shí)、弄虛造假的，我委將商有關(guān)方面予以嚴(yán)懲。咨詢評估機(jī)構(gòu)要切實(shí)提高評估質(zhì)量，嚴(yán)格遵守廉潔、保密等工作紀(jì)律，控制評估反饋次數(shù)和評估時(shí)限；對評估質(zhì)量低劣或存在違反工作紀(jì)律情形的，我委將予以嚴(yán)肅處理。

??本通知自2024年8月1日起實(shí)施。此前我委印發(fā)的有關(guān)文件與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。我委已正式受理以及已推薦至中國證監(jiān)會的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，繼續(xù)按照原申報(bào)要求執(zhí)行，回收資金使用方面可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際申請按照本通知要求調(diào)整使用方案。

??附件：基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)要求

國家發(fā)展改革委

2024年7月6日

附件

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（ REITs）項(xiàng)目申報(bào)要求

一、行業(yè)范圍要求

下列行業(yè)范圍內(nèi)，全國各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)。  

1. 交通基礎(chǔ)設(shè)施。包括收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場、港口項(xiàng)目。

2. 能源基礎(chǔ)設(shè)施。包括風(fēng)電、太陽能發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目；儲能設(shè)施項(xiàng)目；清潔低碳、靈活高效的燃煤發(fā)電（含熱電聯(lián)產(chǎn)煤電）項(xiàng)目；特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。其中，燃煤發(fā)電項(xiàng)目應(yīng)具備以下一項(xiàng)或多項(xiàng)條件：純凝工況最小發(fā)電出力在30%額定負(fù)荷及以下；摻燒生物質(zhì)、氫、氨等低碳燃料，摻燒熱量比例不低于10%；配備大規(guī)模碳捕集利用與封存（CCUS）設(shè)備。

3. 市政基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱項(xiàng)目，以及停車場項(xiàng)目。

4. 生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、大宗固體廢棄物綜 合利用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng) 目。

5.倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施。面向社會提供物品儲存服務(wù)并收取費(fèi)用的倉庫，包括通用倉庫項(xiàng)目以及冷庫等專業(yè)倉庫項(xiàng)目。 

6. 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國家級新區(qū)、國家級與省級開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。其中，國家級與省級開發(fā)區(qū)以《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》 發(fā)布名單為準(zhǔn)，2018年以后的開發(fā)區(qū)需取得國務(wù)院或省級人民政府的批復(fù)文件，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國家發(fā)展改革委公布名單為準(zhǔn)。若納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)的單體建筑中包含物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和配套底商，且占同一單體建筑面積比例不超過30%的，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。

7.新型基礎(chǔ)設(shè)施。包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

8.租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目、公共租賃住房項(xiàng)目，由專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售且長期用于出租的市場化租賃住房項(xiàng)目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目（ 園區(qū)范圍與“6. 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 ” 的范圍要求一致）。

9.水利設(shè)施。具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施項(xiàng)目。

10. 文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施。包括自然文化遺產(chǎn)、國家 AAAAA級和AAAA級旅游景區(qū)項(xiàng)目。在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人） 的配套旅游酒店可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。

11. 消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。包括百貨商場、購物中心、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)綜合體、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，家居、建材、紡織等各類專業(yè)市場項(xiàng)目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計(jì)原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。

12.養(yǎng)老設(shè)施。依法登記并在民政部門備案的養(yǎng)老項(xiàng)目。

13.符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

二、項(xiàng)目基本條件要求

申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、資產(chǎn)完整、運(yùn)營穩(wěn)定、收益良好，資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)滿足要求，相關(guān)參與方應(yīng)信用狀況良好。

（一）項(xiàng)目權(quán)屬清晰。項(xiàng)目應(yīng)權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)（含特許經(jīng)營權(quán)，下同），不存在重大經(jīng)濟(jì)或法律糾紛。項(xiàng)目公司依法完全持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs的底層資產(chǎn)。土地、海域使用依法合規(guī)，用地性質(zhì)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目近3年未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題或影響項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營的重大合同糾紛。

（二）底層資產(chǎn)完整。項(xiàng)目原則上應(yīng)將實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)功能作用所必需的、不可分割的各組成部分完整納入底層資產(chǎn)范圍；特殊情況下無法全部納入底層資產(chǎn)的，應(yīng)采取有力舉措保障底層資產(chǎn)運(yùn)營管理的穩(wěn)定性。對于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，鼓勵將資產(chǎn)所屬同一建筑物全部納入底層資產(chǎn)，特殊情況下未納入部分資產(chǎn)占單體建筑的面積原則上不得超過30% ，最高不得超過50%。

（三）運(yùn)營收益良好。項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間原則上不低于3年。對于能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)降低運(yùn)營年限要求。不存在可能對未來長期穩(wěn)定運(yùn)營產(chǎn)生重大影響的風(fēng)險(xiǎn)因素。

項(xiàng)目收益來源合理分散，直接或穿透后應(yīng)來源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方；因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，商業(yè)模式應(yīng)合理穩(wěn)定，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。項(xiàng)目收入來源中包含政府補(bǔ)貼的，應(yīng)為按行業(yè)統(tǒng)一規(guī)定提供的補(bǔ)貼、不得為針對特定項(xiàng)目的專門補(bǔ)貼。

項(xiàng)目現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，近3年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流均為正。最近3個(gè)會計(jì)年度的平均息稅折舊攤銷前利潤（或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流），不低于未來3個(gè)會計(jì)年度平均預(yù)計(jì)息稅折舊攤銷前利潤（或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流）的70%；對于運(yùn)營時(shí)間不足3年但能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，在確保風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，可合理確定相關(guān)要求。若項(xiàng)目在推薦至中國證監(jiān)會后，未來年度息稅折舊攤銷前利潤（或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流）預(yù)測與國家發(fā)展改革委推薦時(shí)發(fā)生重大變化導(dǎo)致無法  滿足上述要求，發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人應(yīng)主動披露國家發(fā)展改革委向中國證監(jiān)會推薦時(shí)的預(yù)測情況并解釋變化原因。如項(xiàng)目發(fā)行后3年內(nèi)可能開展顯著影響正常運(yùn)營的重大改擴(kuò)建、設(shè)備更新等活動，發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人應(yīng)全面分析其對經(jīng)營收益的影響并充分披露。

（四）資產(chǎn)規(guī)模符合要求。對于首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元（租賃住房項(xiàng)目和養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目不低于8億元）。發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以控股或相對控股方式持有、基本具備發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs條件的各類資產(chǎn)合計(jì)規(guī)模（如高速公路通車?yán)锍獭@區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行資產(chǎn)規(guī)模的 2 倍。對于因行業(yè)共性原因?qū)е麓_實(shí)缺乏其他可擴(kuò)募資產(chǎn)的項(xiàng)目，以及首次發(fā)行規(guī)模超50億元的項(xiàng)目，可適當(dāng)放寬可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求。

對于已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入項(xiàng)目，不作規(guī)模要求。同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）所屬的同類項(xiàng)目，原則上應(yīng)通過同一基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 平臺以新購入方式發(fā)行上市。

（五）參與方經(jīng)營狀況良好。發(fā)起人（原始權(quán)益人）項(xiàng)目公司、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、市場監(jiān)管、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，未發(fā)生重大安全生產(chǎn)事故。發(fā)起人（原始權(quán)益人）、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)狀況良好、經(jīng)營穩(wěn)健。對于租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等類型項(xiàng)目 ，發(fā)起人（原始權(quán)益人） 應(yīng)為開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)或其主要運(yùn)營團(tuán)隊(duì)具備豐富的項(xiàng)目運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，具有持續(xù)經(jīng)營能力。基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人資質(zhì)情況按照 中國證監(jiān)會相關(guān)要求執(zhí)行。

（六）中介機(jī)構(gòu)符合執(zhí)業(yè)要求。為項(xiàng)目提供服務(wù)的律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)以及擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問的證券公司等中介機(jī)構(gòu)，向國家發(fā)展改革委報(bào)送時(shí)不在嚴(yán)重失信主體名單內(nèi)，不在被行業(yè)主管部門要求暫停執(zhí)業(yè)期間，不在被有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求暫停開展證券業(yè)務(wù)或基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 業(yè)務(wù)期間。如項(xiàng)目報(bào)送后出現(xiàn)上述情形，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)主動報(bào)告有關(guān)情況，可以更換相關(guān)中介機(jī)構(gòu)并更新項(xiàng)目材料 ，或者待暫停執(zhí)業(yè)、責(zé)令整改等期限屆滿后再重新申報(bào)。

三、項(xiàng)目合規(guī)要求

申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度等要求，從法律法規(guī)、投資管理角度具備可轉(zhuǎn)讓性。

（一）符合宏觀管理政策要求。項(xiàng)目不得與國家重大戰(zhàn)略、國家宏觀調(diào)控政策，國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃、有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃（ 實(shí)施方案），《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》和相關(guān)行業(yè)政策規(guī)定相違背。外商投資項(xiàng)目還應(yīng)符合外商投資準(zhǔn)入負(fù)面清單等有關(guān)政策要求。

（二）投資管理手續(xù)齊備。項(xiàng)目應(yīng)依法依規(guī)取得各項(xiàng)固定資產(chǎn)投資管理手續(xù)，包括項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)，規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可、竣工驗(yàn)收以及節(jié)能審查、取水許可等依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)辦理的其他重要手續(xù)，符合生態(tài)保護(hù)紅線管理的相關(guān)規(guī)定。外商投資項(xiàng)目應(yīng)取得國家利用外資有關(guān)手續(xù)。

投資管理手續(xù)是否合規(guī)，應(yīng)以項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)的法律法規(guī)和國家政策作為主要判定依據(jù)。項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)無需辦理但按現(xiàn)行規(guī)定 應(yīng)當(dāng)辦理的有關(guān)手續(xù)，應(yīng)按當(dāng)時(shí)規(guī)定把握，并說明有關(guān)情況；項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理但現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)取消或與其他手續(xù)合并的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門說明情況或出具處理意見；按照項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)和現(xiàn)行規(guī)定均需辦理的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，原則上應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門依法補(bǔ)辦，確實(shí)無法補(bǔ)辦的應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門出具處理意見。如項(xiàng)目曾進(jìn)行改變功能用途的重大改擴(kuò)建，應(yīng)主要依據(jù)改擴(kuò)建時(shí)的相關(guān)手續(xù)辦理情況判斷其投資管理合規(guī)性。

（ 三 ）土地使用依法合規(guī)。

1.對項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的所有權(quán)類項(xiàng)目。如項(xiàng)目以劃撥方式取得土地使用權(quán) ，土地所在地的市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門應(yīng)對項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 無異議；如項(xiàng)目以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)，原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)）應(yīng)對項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議；如項(xiàng)目以招拍掛出讓或二級市場交易方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)說明取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（ 轉(zhuǎn)讓）方、取得時(shí)間及相關(guān)前置審批事項(xiàng)。

2.對項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目。發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人應(yīng)就土地使用權(quán)作出包含以下內(nèi)容的承諾：項(xiàng)目估值中不含項(xiàng)目使用土地的土地使用權(quán)市場價(jià)值，基金存續(xù)期間不轉(zhuǎn)移項(xiàng)目涉及土地的使用權(quán)（政府相關(guān)部門另有要求的除外），基金清算時(shí)或經(jīng)營收益權(quán)到期時(shí)將按照相關(guān)協(xié)議約定以及法律法規(guī)規(guī)定處理相關(guān)土地使用權(quán)。

3.對項(xiàng)目公司不擁有土地使用權(quán)的項(xiàng)目。應(yīng)說明土地使用權(quán)擁有人取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方和取得時(shí)間等相關(guān)情況，土地使用權(quán)擁有人與項(xiàng)目公司之間的關(guān)系，以及說明項(xiàng) 目 公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相關(guān)證明材料。

4.如使用集體土地，應(yīng)說明集體土地產(chǎn)權(quán)人與項(xiàng)目公司之間的關(guān)系，提供相關(guān)協(xié)議文件，以及訂立該等協(xié)議經(jīng)相關(guān)有權(quán)主體同意情況 。如存在外部租賃用地，租賃期限不得超過20年。如項(xiàng)目公 司使用土地的剩余年限少于基金存續(xù)期限，應(yīng)說明相關(guān)情況。

（四）從法律法規(guī)、政策規(guī)定、投資管理等角度具備可轉(zhuǎn)讓性。如國家和地方有關(guān)法規(guī)制度及政策文件，項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)，土地出讓合同（或土地租賃協(xié)議）、特許經(jīng)營協(xié)議或 PPP 合同及園區(qū)入園協(xié)議（如有）中對項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定，相關(guān)有權(quán)部門或協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)應(yīng)對項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 無異議。企業(yè)內(nèi)部決策、國資轉(zhuǎn)讓、分拆上市、融資限制條件等事項(xiàng)，由發(fā)起人（原始權(quán)益人）按照法規(guī)制度、監(jiān)管要求、公司章程等自行辦理 ，發(fā)展改革部門不予判斷。

（五）政府和社會資本合作（ PPP ）項(xiàng)目還應(yīng)滿足以下要求。 

1.項(xiàng)目收入來源以使用者付費(fèi)（包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付費(fèi)用）為主。收入來源含地方政府補(bǔ)貼的，應(yīng)為按行業(yè)統(tǒng)一規(guī)定提供的補(bǔ)貼，且近 3 年每年補(bǔ)貼金額占項(xiàng)目年度總收入比例原則上不超過15%。

2.項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)健正常，政府和社會資本方之間未發(fā)生重大合同糾紛。

3.2014年9月前實(shí)施的特許經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國家關(guān)于特許經(jīng)營管理的相關(guān)規(guī)定，取得特許經(jīng)營協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)、行業(yè)主管部門出具的無異議函。

4.2014年9月至2023年2月前已完成招標(biāo)采購程序的政府和社會資本合作項(xiàng)目，應(yīng)符合PPP項(xiàng)目清理核查要求，且取得PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)、行業(yè)主管部門出具的無異議函。如屬于特許經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部門2015年第 25 號令）等有關(guān)規(guī)定。

5.2023年2月前未完成招標(biāo)采購程序的項(xiàng)目 ，以及后續(xù)新實(shí)施的項(xiàng)目 ，應(yīng)符合《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、財(cái)政部〈關(guān)于規(guī)范實(shí)施政府和社會資本合作新機(jī)制的指導(dǎo)意見〉的通知》（ 國辦函〔 2023〕115號）、《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（ 國家發(fā)展改革委等6部門2024年第17號令）等有關(guān)文件要求，屬于全國政府和社會資本合作項(xiàng)目信息系統(tǒng)中的合規(guī)項(xiàng)目。若特許經(jīng)營協(xié)議未明確支持后續(xù)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs ，則應(yīng)取得特許經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)、行業(yè)主管部門出具的無異議函。

四、回收資金使用要求

申報(bào)項(xiàng)目要形成完善的回收資金使用方案，充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)作用。

（一）準(zhǔn)確把握回收資金用途。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)將凈回收資金主要用于在建項(xiàng)目、前期工作成熟的新建（含改擴(kuò)建）項(xiàng)目和存量資產(chǎn)收購；用于補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動資金等用途的凈回收資金比例不超過15% 。回收資金可按照市場化原則依法合規(guī)跨區(qū)域、跨行業(yè)使用， 除國家有特殊規(guī)定外，任何地方或部門不得設(shè)置限制條件。

（二）嚴(yán)格遵守相關(guān)政策要求。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)及時(shí)高效使用回收資金，基礎(chǔ)設(shè)施REITs 購入項(xiàng)目（含首次發(fā)行與新購入項(xiàng)目 ）完成之日起2年內(nèi)，凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75% ，3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。應(yīng)符合房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，不得將回收資金變相用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目。應(yīng)符合信息披露要求，將回收資金使用等有關(guān)情況向社會公開。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行回收資金使用直報(bào)制度。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)于每季度結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)，將回收資金使用情況直接報(bào)送國家發(fā)展改革委投資司，同步抄報(bào)主申報(bào)的省級發(fā)展改革委（含省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)發(fā)展改革委，下同 ）和中國證監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)、證券交易所。回收資金使用完畢后，可不再報(bào)送。回收資金實(shí)際用途調(diào)整的應(yīng)通過季度報(bào)送或單獨(dú)報(bào)送的方式說明情況，并依法合規(guī)做好信息披露。對于回收資金使用方向不符合政策要求或使用進(jìn)度明顯不符合預(yù)期的，國家發(fā)展改革委將根據(jù)情況分類采取提醒、約談或?qū)徤魇芾硇沦徣腠?xiàng)目申請等措施。

五、項(xiàng)目申報(bào)準(zhǔn)備

發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人共同作為項(xiàng)目“ 第一責(zé)任人 ”，必須切實(shí)履行好主體責(zé)任，認(rèn)真做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備和申報(bào)材料準(zhǔn)備，確保申報(bào)項(xiàng)目符合各項(xiàng)政策要求。

（一）認(rèn)真做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備。發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、中介機(jī)構(gòu)等應(yīng)全面掌握基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策要求，充分參考已發(fā)行項(xiàng)目的成熟做法，自主篩選合格資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規(guī)手續(xù)、解決難點(diǎn)問題，切實(shí)做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備，確保項(xiàng)目合規(guī)優(yōu)質(zhì)、具備申報(bào)條件。

（二）確保申報(bào)材料真實(shí)客觀。發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人要嚴(yán)格按照本申報(bào)要求和《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)材料格式文本》要求，認(rèn)真準(zhǔn)備項(xiàng)目申報(bào)材料并提供相關(guān)證明文件，不得弄虛作假、違規(guī)包裝。發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人要對申報(bào)材料的真實(shí)性、有效性、合規(guī)性、完備性負(fù)責(zé)。相關(guān)中介機(jī)構(gòu)要對其出具材料的真實(shí)性、有效性、合規(guī)性、完備性負(fù)責(zé)，并出具相關(guān)承諾。

六、項(xiàng)目申報(bào)推薦程序

各有關(guān)方面應(yīng)嚴(yán)格按下列程序開展項(xiàng)目申報(bào)和推薦工作。

（一）報(bào)送省級發(fā)展改革委。首次發(fā)行時(shí)，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)認(rèn)真做好申報(bào)材料準(zhǔn)備，直接向項(xiàng)目所在地的省級發(fā)展改革委報(bào)送項(xiàng) 目 申報(bào)材料。發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨省（區(qū)、市） 及計(jì)劃單列市多個(gè)項(xiàng)目一次性發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的，應(yīng)向發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊地省級發(fā)展改革委報(bào)送完整申報(bào)材料，并分別向項(xiàng)目所在地省級發(fā)展改革委報(bào)送涉及該地區(qū)的項(xiàng)目材料；發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊地省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)，項(xiàng)目所在地省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項(xiàng)目審查把關(guān)。

已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入項(xiàng)目時(shí)，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)在基金管理人按照證券交易所有關(guān)規(guī)定首次發(fā)布臨時(shí)公告披露相關(guān)信息后，向新購入項(xiàng)目所在地省級發(fā)展改革委報(bào)送項(xiàng)目申報(bào)材料。

（二）省級發(fā)展改革委把關(guān)。對于明顯不符合申報(bào)條件或材料短缺嚴(yán)重不具備評估條件的項(xiàng)目，省級發(fā)展改革委應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)退回，未退回的項(xiàng)目即正式受理。省級發(fā)展改革委應(yīng)優(yōu)化工作流程，壓縮申報(bào)層級，加大工作力度，切實(shí)提高項(xiàng)目報(bào)送的工作質(zhì)量和效率。如涉及省級其他部門的有關(guān)事項(xiàng)已由該部門（包括其下級部門）出具無異議函或書面支持意見，向國家發(fā)展改革委報(bào)送項(xiàng)目申報(bào)文件時(shí)不宜再重復(fù)會簽。

（ 三 ）報(bào)送國家發(fā)展改革委。省級發(fā)展改革委將符合條件的項(xiàng)目報(bào)送國家發(fā)展改革委。中央企業(yè)可將項(xiàng)目申報(bào)材料和項(xiàng)目所在地省級發(fā)展改革委意見直接報(bào)送國家發(fā)展改革委，也可通過省級發(fā)展改革委報(bào)送。省級發(fā)展改革委或中央企業(yè)報(bào)送時(shí)，報(bào)送文件中須包含“ 經(jīng)初步評估，所推薦項(xiàng)目屬于支持發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的行業(yè)范圍，項(xiàng)目材料完整齊備，不存在違背國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策的情況，符合固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度相關(guān)要求，項(xiàng)目符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)要求” 的表述。省級發(fā)展改革委報(bào)送時(shí)，應(yīng)將上報(bào)文件和項(xiàng)目擬納稅情況表抄送同級稅務(wù)機(jī)關(guān)；中央企業(yè)報(bào)送時(shí)，應(yīng)將上報(bào)文件和項(xiàng)目擬納稅情況表抄送發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司和項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，同時(shí)出具“ 已將上報(bào)文件和項(xiàng)目擬納稅情況表抄送發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司和項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)” 的說明函。

（四）國家發(fā)展改革委評估推薦。收到報(bào)送項(xiàng)目后，國家發(fā)展改革委將按照咨詢評估管理有關(guān)規(guī)定，及時(shí)選取咨詢評估機(jī)構(gòu)。咨詢評估機(jī)構(gòu)初步核對項(xiàng)目申報(bào)材料，對于明顯不符合申報(bào)條件或材 料短缺嚴(yán)重不具備評估條件的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在收到材料后10個(gè)工作日內(nèi)出具建議不予受理的書面意見；國家發(fā)展改革委將根據(jù)咨詢評估機(jī)構(gòu)意見，對項(xiàng)目進(jìn)行“ 退回”處理。初步核對不存在明顯問題的項(xiàng)目，國家發(fā)展改革委將委托咨詢評估機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行正式評估。

評估過程中，咨詢評估機(jī)構(gòu)可以采用問題清單方式請項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等補(bǔ)充材料或說明情況，原則上不超過2次。項(xiàng)目應(yīng)在收到問題清單后15個(gè)工作日內(nèi)完成答復(fù)，特殊情況可申請延期1次，延期時(shí)長不超過10個(gè)工作日。若項(xiàng)目在規(guī)定時(shí)限內(nèi)無法完成答復(fù)或2次答復(fù)后仍無法清晰說明有關(guān)情況，咨詢評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定出具不建議推薦的評估意見。國家發(fā)展改革 委將根據(jù)工作需要，必要時(shí)組織專業(yè)力量，對有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場核查。

對于評估建議推薦、委內(nèi)相關(guān)司局無不同意見的，國家發(fā)展改革委將向中國證監(jiān)會推薦并轉(zhuǎn)送項(xiàng)目材料。

（五）有關(guān)事項(xiàng)及時(shí)報(bào)告。項(xiàng)目推薦至中國證監(jiān)會之前，發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人要持續(xù)更新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并保持在6個(gè)月以內(nèi)；如果發(fā)生可能影響項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營的重大情況（如重要客戶退租、重大安全生產(chǎn)事故等），要第一時(shí)間報(bào)告國家發(fā)展改革委投資司。項(xiàng)目推薦至中國證監(jiān)會后，未經(jīng)國家發(fā)展改革委同意，不得在項(xiàng)目底層資產(chǎn)中新增資產(chǎn)。如果出現(xiàn)基金管理人、律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)變更，以及部分底層資產(chǎn)剝離等重大變動，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)及時(shí)將調(diào)整情況、調(diào)整原因及更新后的項(xiàng)目申報(bào)材料報(bào)送國家發(fā)展改革委投資司備案。

（六）其他事項(xiàng)。項(xiàng)目發(fā)行后，已發(fā)行上市底層資產(chǎn)的改擴(kuò)建、設(shè)備更新等活動，由有關(guān)方面依法依規(guī)自主開展，按有關(guān)規(guī)定辦理投資管理手續(xù)，無需再履行基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)推薦程序。

七、壓實(shí)各方責(zé)任

各有關(guān)方面應(yīng)認(rèn)真履職盡責(zé)，切實(shí)提高工作質(zhì)量。對于申報(bào)時(shí)敷衍塞責(zé)、隱瞞事實(shí)、弄虛作假等情況，國家發(fā)展改革委將加大懲戒力度。

（一）壓實(shí)項(xiàng)目方責(zé)任。對于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人，若其申報(bào)的項(xiàng)目在連續(xù)12個(gè)月內(nèi)被國家發(fā)展改革委按 “退回”處理的次數(shù)達(dá)到3次，國家發(fā)展改革委6個(gè)月內(nèi)將不再受理其申報(bào)的項(xiàng)目；若故意隱瞞關(guān)鍵情況或編造虛假材料，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，國家發(fā)展改革委12個(gè)月內(nèi)將不再受理其申報(bào)的項(xiàng)目，并將有關(guān)情況函告中國證監(jiān)會。

（二）壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)責(zé)任。對于為項(xiàng)目提供服務(wù)的律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)以及擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問的證券公司等中介機(jī)構(gòu)，若存在單獨(dú)或協(xié)助發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等隱瞞客觀事實(shí)、提供虛假材料或誤導(dǎo)性陳述，以及重大遺漏等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，國家發(fā)展改革委12個(gè)月內(nèi)將不再受理其參與的項(xiàng)目，并將有關(guān)情況函告中國證監(jiān)會及其行業(yè)主管部門。

（三）壓實(shí)省級發(fā)展改革委責(zé)任。各省級發(fā)展改革委要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，對項(xiàng)目質(zhì)量和申報(bào)材料嚴(yán)格把關(guān)，堅(jiān)決避免將明顯不符合申報(bào)條件或材料明顯短缺的項(xiàng)目報(bào)送至國家發(fā)展改革委。對于項(xiàng)目被退回次數(shù)較多的省級發(fā)展改革委，國家發(fā)展改革委將根據(jù)具體情形，分類采取約談提醒、通報(bào)批評、暫停受理其報(bào)送項(xiàng)目等懲戒措施。

（四）壓實(shí)咨詢評估機(jī)構(gòu)責(zé)任。咨詢評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定獨(dú)立、客觀、公正開展評估工作，嚴(yán)格遵守廉潔、回避、保密等工作紀(jì)律，確保評估質(zhì)量和評估時(shí)效。若存在未及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題導(dǎo)致受理明顯不符合申報(bào)條件或材料嚴(yán)重短缺的項(xiàng)目、2次提出問題清單后仍有關(guān)鍵問題遺漏導(dǎo)致無法得出評估意見、委托評估用時(shí)嚴(yán)重超出規(guī)定時(shí)限、評估報(bào)告質(zhì)量低劣導(dǎo)致評估工作延誤等情況，國家發(fā)展改革委將按照規(guī)定予以嚴(yán)肅處理，并納入年度考核；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其相應(yīng)評估資格。

來源：國家發(fā)改委