城市更新中的專項(xiàng)債：政策導(dǎo)向、支持范圍與實(shí)施要點(diǎn)

專項(xiàng)債券作為地方政府推動(dòng)城市更新的重要融資工具，通過(guò)匹配公益性項(xiàng)目與市場(chǎng)化收益機(jī)制，有效緩解了城市更新的資金壓力。以下是其核心要點(diǎn)及實(shí)踐案例分析：

一、專項(xiàng)債支持的城市更新項(xiàng)目類型

專項(xiàng)債主要投向公益性突出且具備收益潛力的領(lǐng)域，具體包括：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

基礎(chǔ)類：水電氣管網(wǎng)改造、道路硬化、安防設(shè)施完善等。完善類：加裝電梯、停車位擴(kuò)建、社區(qū)便民服務(wù)設(shè)施等。提升類：智慧安防系統(tǒng)、歷史文化保護(hù)性修繕等。
案例：廣州荔灣南片區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，通過(guò)停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)配套收益覆蓋專項(xiàng)債本息1.15倍。

棚戶區(qū)與城中村改造

拆除危舊住房，配建保障性住房，完善基礎(chǔ)設(shè)施（如排水管網(wǎng)、道路升級(jí)）。
案例：重慶渝中區(qū)通過(guò)專項(xiàng)債支持“兩江四岸”治理，惠及900萬(wàn)平方米老舊小區(qū)改造。

歷史文化街區(qū)保護(hù)與活化

修繕歷史建筑（如上海張園石庫(kù)門改造），結(jié)合文旅開(kāi)發(fā)提升收益。
案例：上海張園西區(qū)改造后開(kāi)放，專項(xiàng)債資金支持保護(hù)性修繕與商業(yè)規(guī)劃。

市政基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)

地下綜合管廊、海綿城市建設(shè)、智慧交通系統(tǒng)等。
案例：北京酒仙橋舊城區(qū)改造項(xiàng)目，專項(xiàng)債用于市政道路及管網(wǎng)建設(shè)，總?cè)谫Y40.49億元。

城市公共空間優(yōu)化

濱水區(qū)域整治、公園綠地提升等，強(qiáng)調(diào)生態(tài)與功能復(fù)合化。

二、專項(xiàng)債申報(bào)的核心要求

公益性導(dǎo)向

項(xiàng)目需以民生改善、城市功能優(yōu)化為主，禁止純商業(yè)化開(kāi)發(fā)（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）。需與國(guó)土空間規(guī)劃、歷史文化保護(hù)規(guī)劃銜接，確保合規(guī)性。

收益自平衡機(jī)制

直接收益：停車場(chǎng)收費(fèi)、商業(yè)租金、廣告位租賃等。間接收益：土地增值（需與公益性掛鉤，如配建保障房）、財(cái)政補(bǔ)貼（需納入預(yù)算）。覆蓋倍數(shù)要求：總收益需覆蓋債務(wù)本息1.1倍以上，部分案例達(dá)1.2-2.7倍。

前期手續(xù)完備性

需完成立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可、環(huán)評(píng)、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（拆遷項(xiàng)目必備）等。法律意見(jiàn)書需確認(rèn)拆遷程序合法性。

三、實(shí)施模式與創(chuàng)新

“肥瘦搭配”打包模式

將公益性項(xiàng)目（如道路建設(shè)）與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（如商業(yè)開(kāi)發(fā)）捆綁，提升收益能力。
案例：廣州荔灣項(xiàng)目通過(guò)市政設(shè)施與商業(yè)配套組合，實(shí)現(xiàn)收益平衡。

國(guó)企主導(dǎo)與多元融資

地方國(guó)企作為實(shí)施主體，承接專項(xiàng)債資金并整合配套融資（如政策性貸款）。重慶設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金（首期82億元），與專項(xiàng)債協(xié)同支持項(xiàng)目。

政策工具聯(lián)動(dòng)

探索“專項(xiàng)債+REITs”模式，盤活存量資產(chǎn)（如將更新后物業(yè)資產(chǎn)證券化）。結(jié)合TOD（軌道交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā)）、EOD（生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向開(kāi)發(fā)）模式，提升項(xiàng)目綜合效益。

四、風(fēng)險(xiǎn)與注意事項(xiàng)

規(guī)避收益虛高

需基于市場(chǎng)調(diào)研合理預(yù)測(cè)收入（如租金定價(jià)參考周邊同類項(xiàng)目）。

手續(xù)合規(guī)性

涉及拆遷的項(xiàng)目必須取得社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，避免程序瑕疵。

期限匹配

專項(xiàng)債期限一般為10-30年，需與項(xiàng)目回報(bào)周期匹配（如老舊小區(qū)改造多選15年期）。

五、典型案例分析

青島濟(jì)南路片區(qū)改造

總投資11.6億元，專項(xiàng)債融資8.5億元（占比73.3%），收益覆蓋倍數(shù)1.31倍。收入來(lái)源：客房出租、商業(yè)租賃等，期限15年，利率3.82%。

重慶渝中區(qū)專項(xiàng)債包

2021-2023年發(fā)行13個(gè)專項(xiàng)債包（總額83.3億元），支持老舊小區(qū)改造及生態(tài)治理。利率2.71%-3.3%，期限10-30年，惠及12萬(wàn)戶居民。

北京土儲(chǔ)專項(xiàng)債

2025年發(fā)行462.9億元專項(xiàng)債，其中116.9億元用于土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)，支持城市更新前期土地儲(chǔ)備。

專項(xiàng)債在城市更新中通過(guò)“政策合規(guī)性+收益平衡+多元模式”實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)，但其成功依賴精準(zhǔn)的項(xiàng)目篩選、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)測(cè)算及合規(guī)的流程管理。未來(lái)需進(jìn)一步探索市場(chǎng)化收益創(chuàng)新（如碳匯交易）與跨區(qū)域聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以擴(kuò)大資金撬動(dòng)效應(yīng)。